Louer un appartement à Lausanne : le dossier, le bail, la garantie

1. Préparer le dossier avant de chercher

Une gérance retient un dossier complet reçu le jour de la visite plutôt qu'un dossier parfait reçu une semaine plus tard. Ayez tout en PDF, prêt à envoyer :

Pièce d'identité ou permis de séjour (B, C, L, G) de chaque adulte.
Extrait du registre des poursuites de moins de trois mois, délivré par l'Office des poursuites de votre district de domicile. À Lausanne, il se commande en ligne et arrive par courrier en quelques jours.
Justificatifs de revenu : les trois dernières fiches de salaire, ou le contrat de travail si vous venez d'arriver, ou les deux derniers bilans si vous êtes indépendant.
Formulaire d'inscription de la gérance, rempli et signé par tous les futurs locataires.
Lettre de présentation courte : qui vous êtes, pourquoi ce logement, à partir de quand. Facultative, décisive quand il y a beaucoup de dossiers.

Vous n'avez pas encore de revenu suisse, ou pas d'extrait de poursuites parce que vous arrivez de l'étranger ? Dites-le dans la lettre et proposez un garant ou une garantie de loyer plus élevée. Les gérances savent traiter ce cas ; ce qu'elles n'aiment pas, c'est le découvrir.

2. La règle du tiers

L'usage, à Lausanne comme ailleurs en Suisse romande, est que le loyer brut (charges comprises) ne dépasse pas un tiers du revenu brut du ménage. Ce n'est pas une règle de droit, c'est un critère de solvabilité que presque toutes les gérances appliquent. Un loyer de 2 000 francs suppose donc un revenu mensuel brut d'environ 6 000 francs. Si vous êtes en dessous, un garant solide ou un colocataire au bail change la donne.

3. Le bail et la formule officielle

Le bail à loyer est régi par les articles 253 à 274g du Code des obligations. Dans le canton de Vaud, le bailleur doit vous remettre, avec le bail, la formule officielle qui indique le loyer payé par le locataire précédent et justifie une éventuelle hausse. Elle est obligatoire dans les districts où la pénurie de logements est constatée par le Conseil d'État, ce qui est le cas du district de Lausanne depuis des années.

Vous pouvez contester le loyer initial devant la commission de conciliation dans les 30 jours suivant la réception des clés (art. 270 CO), notamment si le loyer a nettement augmenté par rapport au locataire précédent. Dans les faits, c'est rare : vérifiez la formule, et si l'écart est important, demandez l'explication avant de signer.

4. La garantie de loyer

Le bailleur peut exiger une garantie de trois mois de loyer au maximum (art. 257e CO) pour un logement. Elle est déposée sur un compte bloqué à votre nom, ou remplacée par une assurance de garantie de loyer, qui coûte une prime annuelle mais évite d'immobiliser la somme. À la fin du bail, le compte est libéré avec l'accord des deux parties, ou après un an sans procédure du bailleur.

5. L'état des lieux d'entrée

Il est établi à la remise des clés, en votre présence. Tout défaut non noté est présumé vous être imputable à la sortie. Prenez le temps : photos datées de chaque pièce, essai des appareils, robinets et stores, relevé des compteurs. Si vous découvrez un défaut dans les jours qui suivent, signalez-le par écrit (courrier ou e-mail) à la gérance sans attendre.

6. Assurance et démarches à l'arrivée

Assurance responsabilité civile privée : demandée à la signature, elle couvre les dégâts que vous causez au logement.
Assurance ménage : couvre vos biens ; recommandée, pas obligatoire.
Annonce d'arrivée au Contrôle des habitants de la commune dans les 14 jours suivant l'emménagement.
Électricité : contrat à ouvrir auprès du fournisseur local (à Lausanne, les Services industriels).

7. Quitter le logement : délais et départ anticipé

Le délai de congé légal pour un logement est de trois mois pour un terme fixé par l'usage local ou par le bail (art. 266c CO). Le bail précise les échéances possibles ; lisez-les avant de signer. Si vous devez partir avant, vous pouvez rendre le logement moyennant un mois de préavis en présentant un ou plusieurs locataires de remplacement solvables, prêts à reprendre le bail aux mêmes conditions (art. 264 CO). La gérance ne peut pas le refuser sans motif.

8. Ce que nous pouvons faire pour vous

Si vous manquez de temps ou arrivez de l'étranger, notre service de relocation prend la recherche en charge, du cahier des charges à la remise des clés. Propriétaire à Lausanne ? C'est ce dossier que nous vérifions pour vous dans le cadre de la mise en location.

Ce guide décrit les règles en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il ne remplace pas un conseil juridique ; en cas de litige, l'ASLOCA (locataires) et la commission de conciliation en matière de baux du district sont les interlocuteurs compétents.