Vendre un bien immobilier dans le canton de Vaud : étapes, impôts et documents
Une vente immobilière dans le canton de Vaud prend en général trois à six mois entre l'estimation et la signature chez le notaire. Ce guide décrit les étapes dans l'ordre, les documents à réunir, et les deux impôts que le vendeur et l'acheteur doivent anticiper : l'impôt sur les gains immobiliers et les droits de mutation.
1. L'estimation : trois méthodes, un prix
Un bien se vend au prix que le marché accepte, pas à celui dont le vendeur a besoin. Une estimation sérieuse croise trois approches :
- Comparative : les ventes récentes de biens semblables dans le quartier. C'est la référence pour les appartements et les villas.
- Intrinsèque : valeur du terrain plus valeur de la construction, vétusté déduite. Utile pour une villa ou un bien atypique.
- De rendement : pour un immeuble locatif, l'état locatif capitalisé à un taux qui reflète le marché et le risque.
Demandez un rapport écrit qui explique le prix. Un chiffre donné oralement en fin de visite, surtout s'il est flatteur, sert à décrocher le mandat, pas à vendre.
2. Le dossier de vente
- Extrait du registre foncier récent : propriétaire, servitudes, gages, mentions.
- Plans et surface (nette, brute, pondérée : précisez laquelle).
- Pour une PPE : règlement d'administration et d'utilisation, procès-verbaux des trois dernières assemblées, derniers décomptes de charges, état du fonds de rénovation.
- Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) : indique la classe énergétique du bâtiment ; demandé par les acheteurs et par certaines banques, il est à établir s'il n'existe pas.
- Police d'assurance ECA (Établissement cantonal d'assurance) et valeur assurée.
- Factures des travaux importants des dernières années : elles justifient le prix et réduisent l'impôt sur le gain (voir point 5).
- Diagnostic amiante pour un bâtiment construit avant 1991, si des travaux sont envisagés par l'acheteur.
3. Diffusion, visites, offre
Portails (Flatfox, Homegate, ImmoScout24), réseau du courtier, et parfois vente discrète sans annonce. Les acheteurs sont qualifiés avant la visite : financement en place, délai compatible. Une offre d'achat écrite précède la signature ; elle n'engage juridiquement aucune des parties tant que l'acte n'est pas signé, mais elle fixe le prix et le calendrier.
4. Le notaire et l'acte de vente
En Suisse, la vente d'un immeuble doit être passée en la forme authentique devant un notaire (art. 216 CO) puis inscrite au registre foncier. Dans le canton de Vaud, le notaire est choisi d'un commun accord, en pratique le plus souvent par l'acheteur, qui supporte les frais d'acte. Le notaire rédige l'acte, vérifie les servitudes et les gages, organise le paiement du prix et l'inscription. Entre l'accord et la signature, comptez quatre à huit semaines, le temps que la banque de l'acheteur émette sa promesse de financement.
5. L'impôt sur les gains immobiliers (vendeur)
Le canton de Vaud impose le gain réalisé, c'est-à-dire le prix de vente moins le prix d'acquisition et les impenses (travaux à plus-value, frais de notaire et de courtage). Le taux dépend de la durée de possession : il est dégressif, de 30 % pour un bien détenu moins d'un an à 7 % après 24 ans de possession. Le tableau ci-dessous donne le barème vaudois en vigueur au moment de la mise à jour de ce guide.
| Durée de possession | Taux sur le gain |
|---|---|
| Moins de 1 an | 30 % |
| 1 an | 27 % |
| 2 ans | 24 % |
| 3 ans | 22 % |
| 4 ans | 20 % |
| 5 ans | 18 % |
| 6 ans | 16 % |
| 7 ans | 15 % |
| 8 ans | 14 % |
| 9 ans | 13 % |
| 10 ans | 12 % |
| 11 ans | 11 % |
| 12 ans | 10 % |
| 13 ans | 9 % |
| 14 à 23 ans | 8 % |
| 24 ans et plus | 7 % |
Deux points qui changent tout : l'impôt peut être différé si vous réinvestissez le produit de la vente de votre logement principal dans un nouveau logement principal en Suisse dans un délai raisonnable (remploi) ; et le notaire retient en général une garantie sur le prix jusqu'au paiement de l'impôt. Faites établir une estimation de l'impôt avant de fixer votre prix net.
6. Les droits de mutation (acheteur)
Dans le canton de Vaud, le transfert de propriété est frappé d'un droit de mutation cantonal de 2,2 % du prix, auquel la commune peut ajouter des centimes additionnels jusqu'à 50 % du droit cantonal, soit au maximum 3,3 % au total. Il est à la charge de l'acheteur, comme les frais de notaire et d'inscription au registre foncier. Un acheteur qui vous demande une baisse « pour les frais » compte ces montants.
7. Hypothèque en cours
Si votre hypothèque est à taux fixe, la vendre avant l'échéance déclenche une indemnité de remboursement anticipé qui peut être importante quand les taux ont baissé depuis la conclusion. Trois options : la transférer sur votre prochain bien, la faire reprendre par l'acheteur si sa banque l'accepte, ou la rembourser et négocier l'indemnité. Demandez le décompte à votre banque avant de mettre en vente.
8. Vendre à une personne à l'étranger
La loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger (« Lex Koller ») limite l'achat de logements par des personnes domiciliées hors de Suisse et par certains ressortissants étrangers sans permis C. Un courtier vous dira dès la première conversation si un acheteur potentiel peut acquérir votre bien sans autorisation.
9. Combien de temps, combien ça coûte
| Estimation et dossier | 2 à 3 semaines |
|---|---|
| Commercialisation jusqu'à l'offre | 1 à 3 mois pour un bien au prix du marché |
| De l'offre à la signature | 4 à 8 semaines |
| Honoraires de courtage | Usage romand : 2 à 3 % du prix de vente, TVA en sus, dus uniquement en cas de vente |
| Frais de notaire et registre foncier | À la charge de l'acheteur, en sus des droits de mutation |
10. Ce que nous pouvons faire pour vous
Notre service achat et vente couvre les neuf points ci-dessus, de l'estimation écrite à la coordination avec le notaire, à Lausanne, sur la Riviera et dans tout le canton.
Ce guide décrit les règles et barèmes en vigueur à la date de mise à jour indiquée. Il ne remplace pas un conseil fiscal ou juridique ; l'Administration cantonale des impôts et votre notaire sont les interlocuteurs compétents pour votre situation.